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ACYL Abogados. Especialistas en recuperación del dinero abonado a cooperativas o promotoras

REQUISITOS PLAZO DE RECLAMACIÓN ¿CONTRA QUÍEN? OTROS SUPUESTOS

Viviendas no entregadas

Responsabilidad bancaria por las cantidades abonadas por los compradores.

El Tribunal Supremo ha emitido una Sentencia de 21 de Diciembre de 2015 en la que fija la siguiente doctrina jurisprudencial que debe ser seguida por el resto de Tribunales españoles

  1. Estamos en el caso de compraventas de vivienda habitual o segunda vivienda, adquiridas tanto por personas físicas como por personas jurídicas. Quedan excluidas las viviendas de protección oficial.
  2. Deben haberse entregado cantidades a cuenta del precio antes de su edificación o durante la misma.
  3. Deben haberse ingresado cantidades a cuenta del precio en una cuenta del promotor.
  4. En caso de no entregarse la vivienda y rescindirse el contrato de compraventa la entidad bancaria será responsable de la devolución de dichas cantidades si no exigió al promotor la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía.

Es decir, nos hallamos en nuestro país ante muchas promociones fracasadas, algunas a medio construir y otras sin haberse iniciado siquiera la construcción, de viviendas que fueron vendidas sobre plano a los compradores y generaron entregas a cuenta del precio que fueron depositándose en la cuenta bancaria designada por el promotor.

Al no poderse producir la entrega de la vivienda llegado el plazo, debido fundamentalmente a la gran crisis inmobiliaria y financiera experimentada en el sector, el resultado para los compradores ha sido perder la propiedad adquirida y el dinero entregado a cuenta, ante la falta de solvencia del promotor (concursos de acreedores, etc.) y no haberse establecido por la entidad bancaria las garantías que establecía la Ley.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece la obligación de las entidades bancarias de responder por las cantidades entregadas a cuenta en el supuesto descrito.

En Enero de 2016 la Ley de 1968 que fundamenta estas reclamaciones ha sido derogada. En consecuencia, las compraventas realizadas con anterioridad y que cumplan los requisitos apuntados podrán ser rescindidas e iniciarse una reclamación de las entregas a cuenta ingresadas contra la entidad bancaria, a cuyo fin podrán contactar con nuestro Despacho para obtener de forma gratuita el estudio de la viabilidad de su reclamación y presupuesto de la misma.

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REQUISITOS

  • No puede tratarse de viviendas de Protección Oficial, ha de tratarse, por tanto, de vivienda libre. Sí procede la reclamación en caso de cooperativas de vivienda, puesto que los gestores de promociones en comunidad o en cooperativa se asimilaron legalmente a los promotores.
  • La compra de la vivienda debe ser anterior al 1 de enero de 2016. Los únicos requisitos que deben acreditar los adquirentes serán la contratación de la adquisición de sus viviendas y que han entregado cantidades a cuenta del precio antes o durante las obras y que el plazo para la entrega se ha incumplido.
  • Los anticipos han de haberse ingresado en la cuenta designada por el promotor, sin que se trate de una cuenta específica para esa promoción en concreto, ni los importes hayan sido avalados ni asegurados. Lógicamente han de aportarse los justificantes de los ingresos y que estos acrediten que el destino era la adquisición de vivienda. La obligación de ingreso es del promotor, si bien los adquirentes pueden hacer ellos personalmente el ingreso en la cuenta.
  • El destino final de la vivienda (vivienda familiar o segunda residencia) es indiferente, se puede reclamar en ambos casos.
  • La reclamación también es posible en caso de incumplimiento de los plazos de entrega por el promotor.

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PLAZO PARA PODER RECLAMAR

Se puede reclamar en el plazo de 15 años desde que el perjudicado conoce el incumplimiento. Por ejemplo, desde que finalizó el plazo de entrega sin que ésta se haya producido.

No obstante, tras la reforma del Código Civil en octubre de 2015, el plazo de prescripción se ha reducido a cinco años, por lo que en cualquier caso, a los que no hayan cumplido 15 años antes de esa fecha, el plazo finalizaría el 6 de octubre de 2020. Conviene pues cuanto antes, cerciorarse del plazo del que uno dispone para reclamar.

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¿CONTRA QUIÉN?

Habrá que analizar el caso concreto. En términos generales contra el promotor y la entidad bancaria en la que estaba abierta la cuenta. Pero en caso de que se haya constituido aval o se hubieran asegurado los importes, se ejecutaría el aval o se reclamaría al seguro. La novedad jurisprudencial del Tribunal Supremo ha sido declarar la responsabilidad de la entidad bancaria que permitió que el promotor no abriese la cuenta especial ni garantizase las cantidades entregadas con un aval o un seguro de caución. Es decir podrá demandarse a la promotora y a la entidad bancaria o sólo a esta última si ya se ha obtenido en un Juzgado la resolución contractual y el promotor condenado es insolvente o ha sido declarado en concurso.

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¿SOLO PUEDE RECLAMARSE SI NO SE INICIA LA CONSTRUCCIÓN O ÉSTA NO SE FINALIZA?

No, también podría reclamarse en otros casos

  • Si la vivienda no se entrega en el plazo convenido.
  • Si la vivienda carece de las licencias necesarias para su entrega y utilización.
  • Si se entrega en condiciones distintas a las acordadas.
  • Si se entrega con cargas no pactadas (embargos o hipotecas).
  • Siempre que la vivienda no se entregue de forma efectiva y ajustada a lo pactado. (P.ej. si también se vendió a un tercero).

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